Jak w zeszłym tygodniu ogłosił Amazon, w położonym na północnym wschodzie Anglii portowym Stockton-on-Tees ruszyły prace nad jednym z najbardziej nowatorskich zrównoważonych budynków zarówno w portfolio giganta handlu, jak i w porównaniu z tym, czym dysponuje reszta branży.
Wyceniana na 40 mln funtów inwestycja będzie realizowana przy użyciu „niskoemisyjnej” stali, masywnych belek z drewna, materiałów pozwalających magazynować dwutlenek węgla i takich, które wychwycą go z otoczenia. Energii dostarczą własne OZE, sztuczna inteligencja zaś będzie monitorować emisje całego kompleksu. W czasie budowania kompleksu cyfrowy monitoring ma pozwolić na obserwowanie, co wjeżdża i wyjeżdża z placu budowy, co ma się przekładać na zredukowanie ilości odpadów budowlanych.
Najważniejsze jest tu to, czego bezpośrednio firma nie zakomunikowała: nowoczesny kompleks będzie po prostu jednym z lokalnych centrów firmy. Po zaplanowanym na ten rok wybudowaniu i uzyskaniu stosownej certyfikacji w roku przyszłym nikt już zapewne nie będzie śledził jego losów ani przyglądał się zastosowanym technologiom. Zmiana polega zatem na tym, że dotychczas globalne firmy – oprócz Amazonu to choćby Google czy Meta/Facebook – celowały w budowanie spektakularnych i nowatorskich „siedzib głównych” albo innych ważnych obiektów, które miały stanowić wizytówkę – a dla ich krytyków czasem wymówkę – ich przywiązania do idei zrównoważonego rozwoju, ESG, hamowania zmian klimatycznych. Tymczasem koncepcja zrównoważonego budowania zaczyna schodzić, nomen omen, pod strzechy.
Rozwój szybki, ale nie tak, jak by się chciało
„Globalny rynek zielonych budynków był wart 565,33 mld dol. w 2024 r., jak się przewiduje, będzie wart 618,58 mld dol. w 2025 r., a w 2034 r. – 1,374 bln dol., rosnąc w tej dekadzie w średnim tempie 9,42 proc. rocznie” – szacowali w opublikowanej kilka miesięcy temu analizie eksperci firmy badawczej Precedence Research. Podawane tu liczby są oparte na przewidywanych przychodach firm z tego rynku i wydają się zgadzać z szacunkami innych ośrodków analitycznych dla tej branży.
Trudno powiedzieć, na ile autorzy tych wyliczeń biorą pod uwagę trudności, jakie napotyka dziś zielone budowanie. Nieruchomości są – i zapewne długo jeszcze będą – jednym z największych utrapień globalnej polityki klimatycznej: odpowiadają one (zarówno w procesach produkcji materiałów budowlanych, budowania z nich konkretnych obiektów, jak i późniejszego ich użytkowania) za 35–40 proc. światowych emisji. Presja na dekarbonizację tego sektora jest zatem olbrzymia, wcale nie mniejsza niż w przypadku energetyki.
Postulowane tempo transformacji tego sektora uruchomiło pogoń za przyjaźniejszymi dla planety materiałami budowlanymi, możliwymi do zastosowania zielonymi alternatywami, nowymi technologiami i rozwiązaniami architektonicznymi mającymi wzmocnić oczekiwane efekty. A dostawców takich materiałów i rozwiązań nie ma znowuż aż tak wielu, co sprawiło, że oferta podrożała, a w łańcuchach dostaw pojawiły się opóźnienia. Część dużych firm budowlanych ratuje się polowaniem i wykupowaniem firm oferujących zrównoważone rozwiązania, ale wiadomo, że nie dla wszystkich jest to dostępna opcja. Zwłaszcza że – i to już dla wszystkich – koszty pracy także rosną.
Kłopotem, o którym zaczęto mówić głośniej w ubiegłym roku, jest też nastawienie kupujących i najemców. Czynnikiem, który najczęściej przekonuje do przeprowadzki do zrównoważonego budynku czy domu, jest nie tyle jego wpływ na środowisko dokoła, ile obietnica oszczędności, jakie będą pojawiać się w procesie użytkowania. A one ujawniają się w dłuższych perspektywach czasowych i też są przecież uzależnione od rynkowych realiów, np. jakości i dostępności urządzeń zapewniających „zrównoważenie” obiektu. W trudnych czasach dla zainteresowanych o chudszych portfelach takie czynniki ryzyka mogą przeważać nad przyszłymi korzyściami.
Tyle że te potrafią być niebagatelne. Weźmy przykład wspomnianego na wstępie obiektu logistycznego Amazona: „będzie on zużywać około połowy energii, jaką wykorzystuje typowy budynek logistyczny”, jak zapewnia firma. 1400 mkw. paneli na dachu ma zapewnić pełną samowystarczalność energetyczną, również w zakresie ciepła i chłodzenia, co pozwala całkowicie zrezygnować z gazu. A obieg wody w budynku ma pozwalać na oszczędności zużycia sięgające 20 proc. Przeciętnie przyjmuje się, że koszty operacyjne budynku zrównoważonego w porównaniu z tymi w budynku tradycyjnym są niższe o mniej więcej jedną trzecią.
Zazielenianie budowlanego boomu
Precedence Research w swojej analizie zaznacza, że dotychczasową lokomotywą zrównoważonego budownictwa była Europa: to nasz kontynent odpowiadał za prawie 40 proc. tego rynku. Ale – choć zapewne zachowa on silną pozycję – najbliższa dekada będzie prawdopodobnie należeć do regionu Azji i Pacyfiku.
I z punktu widzenia kampanii na rzecz hamowania zmian klimatycznych powinniśmy rzec: bardzo dobrze. Azja ma dziś najlepszą od wielu dziesięcioleci passę: rozwój zarówno takich gigantów, jak Chiny i Indie, jak i wielu mniejszych (wciąż wielkich w porównaniu z Europą) państw sprawił, że buduje się tam na potęgę: bogacący się Azjaci chcą się przeprowadzać do wygodniejszych i nowocześniejszych obiektów, firmy inwestują w swoje obiekty, rządy chętniej sięgają do portfela. Do pewnego stopnia ta wielka przeprowadzka nie służy klimatowi: w większości inwestycje powstają w oparciu o tradycyjne, „brudne” technologie. Ale obok nich, w mniejszym lub większym stopniu (bo budowanie w Bangladeszu dzieli przepaść od budowania w Japonii), stawiane są budynki zrównoważone.
To nie znaczy, że Europa zacznie odstawać. Owszem, w naszym regionie rynek może rozwijać się wolniej lub z inną specyfiką – widać to choćby na polskim przykładzie, gdyż w raporcie Polskiego Stowarzyszenia Budownictwa Ekologicznego, PLGBC, za okres od marca 2024 r. do marca 2025 r. odnotowano takie hamowanie. Stało się tak jednak przy bezprecedensowym wzroście certyfikowanej powierzchni – o 11,6 mln mkw., do 50,2 mln mkw. w sumie, głównie za sprawą dużych centrów logistycznych.
W kolejnych latach dynamiki inwestycjom tego typu mogą nadawać pieniądze publiczne – nie tylko w formie dopłat czy korzystnych kredytów dla inwestorów, ale też w przyjęciu, że np. budownictwo społeczne będzie rozwijać się w oparciu o zrównoważone technologie. Podobnie władze różnego szczebla muszą w coraz większym stopniu brać pod uwagę odporność posiadanych i administrowanych budynków na zmiany klimatyczne. Długoterminowe oszczędności powinny zyskiwać też na znaczeniu dla inwestorów prywatnych, którzy planują długoterminowy wynajem obiektów czy to biurowych, czy mieszkalnych: to sytuacja odmienna od prostego schematu „wybudować i sprzedać”, tu wieloletnie korzyści odgrywają rolę kluczową dla opłacalności inwestycji. Przezorność zawsze popłaca.
Partner odcinka cyklu redakcyjnego: Grupa Saint-Gobain w Polsce
Henryk Kwapisz - dyrektor ds. relacji instytucjonalnych Saint-Gobain w Polsce
Zrównoważone budownictwo w sektorze mieszkaniowym przestaje być elementem narracji ESG, a staje się kwestią trwałości modelu inwestycyjnego. W warunkach rosnących kosztów energii, zaostrzających się regulacji klimatycznych oraz coraz częstszych ekstremalnych zjawisk pogodowych pytanie nie dotyczy już tego, czy budować w sposób zrównoważony, lecz jak robić to racjonalnie finansowo i z myślą o odporności na przyszłe ryzyka.
Szczególnie wyraźnie widać to w budownictwie społecznym i czynszowym, które w Polsce powinno służyć stabilizacji rynku mieszkaniowego. Wysokość nakładów na realizację bezpośrednio przekłada się na obciążenia eksploatacyjne – zarówno mieszkańcy, jak i zarządcy muszą być tego świadomi. Dlatego konieczne jest odejście od oceny inwestycji wyłącznie przez pryzmat CAPEX-u i konsekwentne uwzględnianie rachunku ekonomicznego w całym cyklu życia budynku. Odpowiednio zaprojektowany obiekt – z właściwą izolacyjnością, dobrą akustyką, dostępem do światła dziennego i efektywnymi instalacjami – generuje wymierne oszczędności operacyjne przez dekady. W ostatecznym rozrachunku to właśnie nakłady na utrzymanie i stabilność użytkowania umożliwią rzetelną ocenę opłacalności inwestycji.
Podczas tegorocznej debaty Sustainable Construction Talks by Saint-Gobain, zorganizowanej w ramach 4 Design Days 2026, mocno wybrzmiał wątek jakości projektowania jako punktu wyjścia dla optymalnej eksploatacji. Architektura nie jest dodatkiem estetycznym, lecz narzędziem wpływającym na zużycie energii, trwałość materiałów oraz sposób funkcjonowania lokalnych społeczności. W budownictwie czynszowym, gdzie inwestor pozostaje właścicielem i zarządcą, standard techniczny przekłada się bezpośrednio na stabilność przychodów oraz relacje z lokatorami, co jest ważne z punktu widzenia samorządów.
Równolegle rośnie znaczenie odporności budynków na skutki zmian klimatu. Nowy raport Saint-Gobain opracowany we współpracy z firmą Arup wskazuje jednoznacznie, że adaptacja do gwałtownych zjawisk pogodowych powinna opierać się na zintegrowanych systemach o wysokiej sprawności, a nie na pojedynczych rozwiązaniach. W mieszkaniówce oznacza to m.in. odpowiednio zaprojektowane przegrody zewnętrzne, ochronę przeciwsłoneczną ograniczającą przegrzewanie, zieloną infrastrukturę wspierającą retencję wody czy rozwiązania zwiększające bezpieczeństwo. W efekcie budynki będą trwalsze, a upały czy nawalne deszcze nie przeszkodzą w ich użytkowaniu.
Jeżeli zrównoważone budownictwo ma być w Polsce strategią, a nie jedynie trendem, potrzebne są stabilne reguły gry: planowanie przestrzenne sprzyjające jakości, zamówienia publiczne, w których koszty cyklu życia będą stanowić istotne kryterium, oraz konsekwentne wsparcie dla budownictwa społecznego o optymalnym standardzie. Wówczas przezorność – rozumiana jako inwestowanie w trwałość, efektywność i odporność – przestaje być deklaracją, a staje się mądrym wyborem ekonomicznym i fundamentem długoterminowego bezpieczeństwa mieszkaniowego.
