Rynek nieruchomości czeka rewolucja. Klasy energetyczne budynków coraz bliżej

Gdy w 2009 roku pojawiły się na rynku świadectwa energetyczne, dotyczyły tak niewielkiej grupy, że ich debiut przeszedł bez echa. Dopiero w ostatnich latach zaczęło ich szybko przybywać, odkąd niedopełnienie obowiązku posiadania świadectwa karane jest grzywną.

Od 1 kwietnia są one obowiązkowe jedynie dla właścicieli domów jednorodzinnych i mieszkań, którzy chcą sprzedać lub wynająć swoją własność. W tej stosunkowo niewielkiej grupie są one traktowane już dosyć poważnie, choć nie mają wielkiego wpływu na wyznaczoną przez sprzedającego cenę czy decyzje kupujących.

– Rynek w Polsce w tym przypadku niedomaga i nie działa jeszcze tak, jak powinien. Świadectwo energetyczne można wygenerować za kwotę rzędu 150-200 złotych w, czymś w rodzaju „świadectwomatów”. Uczestnicy rynku nie traktują ich jako wiarygodnego dokumentu, pozwalającego oszacować, ile będzie kosztowało utrzymanie domu czy lokalu, lecz raczej jako uciążliwość czy niedogodność procesu sprzedaży. Świadectwa nie pełnią więc funkcji informacyjno-edukacyjnej, jaką miały pełnić – i pełnią, tylko w innych krajach – mówi w rozmowie z „Rz” Jan Ruszkowski, dyrektor zarządzający Stowarzyszenia Fala Renowacji. – Na to będziemy musieli poczekać do momentu pojawienia się w polskim prawie klas energetycznych budynków. Wprowadzenie rzetelnej klasyfikacji, intuicyjnie zrozumiałej dla inwestora, poprawi sytuację, co widać choćby po ogłoszeniach w Europie, które zawierają stosowne informacje o klasie energetycznej obiektu, gdyż mają one mierzalny wpływ na decyzje o wyborze kupowanego lub wynajmowanego domu – dodaje.

Klasy energetyczne budynków. Bruksela zniecierpliwiona

Idea, która stoi za wprowadzeniem tego kryterium, jest jasna: kupujący ma prawo wiedzieć nie tylko, ile musi zapłacić za sam lokal czy budynek, ale też ile będzie go kosztować utrzymanie w przyszłości zakupionego obiektu. Wysokość przyszłych rachunków za energię – nawet na szacunkowym poziomie – pozwala ocenić opłacalność transakcji i dostosować ją do swoich przyszłych możliwości finansowych.

Czytaj więcej

Ekotrendy

Roboty pomogą zrównoważyć branżę budowlaną

To wciąż jeden z najbardziej emisyjnych sektorów gospodarki. Wkrótce jednak, wśród technologii za...

Jest też szersze tło: wiedza o charakterystyce energetycznej obiektu ma popychać do zmniejszania jego energożerności poprzez termomodernizację i ostatecznie poprawiać efektywność energetyczną całego sektora nieruchomości – jednego z największych emitentów współczesnej gospodarki.

Bruksela wprowadzała zmiany w zakresie efektywności energetycznej od 2002 r., a ich zwieńczeniem stała się – znowelizowana w zeszłym roku – dyrektywa budynkowa (EPBD). W kilku państwach, w tym w Polsce, jej implementacja do prawa krajowego nie dość, że się ślimaczyła, to jeszcze zaczęła uwzględniać takie modyfikacje, które w zasadzie podważały cały pożądany proces termomodernizacji.

Najwyraźniej w końcu europejscy urzędnicy doszli do wniosku, że należy wysłać maruderom czytelny sygnał zaniepokojenia. Tak eksperci interpretują wytyczne do procesu wdrażania EPBD, które zostały opublikowane 30 czerwca br. Zawierają one choćby – wydawałoby się, oczywiste – przypomnienie, że budynek zeroemisyjny (ZEB, Zero-Emission Building) to budynek, którego zapotrzebowanie na energię jest w pełni zaspokajane ze źródeł odnawialnych/bezemisyjnych. Wytyczne wyraźnie wyliczają, o jakie źródła chodzi. Wskazano też na wymóg liczenia zużycia całkowitej energii pierwotnej, a nie tylko nieodnawialnej, wraz ze wskazaniami dla zastosowania biomasy tylko w określonych warunkach.

Nowe obowiązki właścicieli nieruchomości. Bałagan w klasach energetycznych

– Wytyczne pojawiają się w trochę niefortunnym momencie: tuż przed zakończeniem w Polsce drugich już konsultacji społecznych do rozporządzenia Ministerstwa Rozwoju i Technologii, transponującego EPBD do polskiego prawa – mówi Ruszkowski. – Owszem, wytyczne doprecyzowują ważne kwestie i pozytywnie wpłyną na jakość polskiego prawa i zmuszą do wprowadzenia dobrych rozwiązań. Jeśli jednak chodzi o harmonogram wprowadzania tych zmian w życie, może to być krok wstecz: zaraz może się okazać, że potrzebujemy trzecich konsultacji – kwituje.

Czytaj więcej

Nieruchomości

ESG kluczowe dla finansowania i wycen budynków

Rynek finansowania nieruchomości komercyjnych w Polsce przechodzi istotną transformację, a kwesti...

Można by też uznać, że te trzecie właściwie już się zaczęły. Po publikacji wytycznych UE swoje zastrzeżenia do planowanego rozporządzenia zgłosiła już Polska Organizacja Rozwoju Technologii Pomp Ciepła (PORT PC). Poza apelem o aktualizację parametrów efektywności pomp ciepła, które bywają zaniżane o 30-40 proc. względem normy PN-EN 14825 i danych rynkowych organizacja zwraca też uwagę na kluczowy czynnik wprowadzający chaos: w polskich przepisach de facto pojawić się mogą dwie – równoległe – klasy energetyczne.

Pierwsza to wskaźnik energii dostarczonej (ED), druga zaś – wskaźnik nieodnawialnej energii pierwotnej (EP). O ile PORT PC pierwszą uznaje za „ważną informację o rzeczywistym zużyciu energii przez budynek”, to drugą uważa za „w wielu przypadkach nie odzwierciedlającą faktycznej efektywności energetycznej budynku”. Tu, w przypadku EP, pojawia się zresztą wspomniana wyżej biomasa: w dużym uproszczeniu, palenie w kominku lub „kozie” mogłoby przy luźno stosowanych przepisach uchodzić za korzystanie z energii odnawialnej/bezemisyjnej, choć to niekoniecznie prawda, i po wliczeniu do całego bilansu energetycznego domu znacząco zawyżać jego realną klasę energetyczną.

– Dyrektywa wyraźnie mówi o obowiązku wprowadzenie jednej klasy energetycznej. Nie można tracić z oczu celu jej wprowadzenia. Ma ona porządkować informacje, uprościć je, sprawić, by informacja o zapotrzebowaniu na energię w danym budynku była prosta i intuicyjnie zrozumiała dla osób, które na energetyce się nie znają – podkreśla dyrektor Stowarzyszenia Fala Renowacji. – Funkcjonowanie dwóch równoległych klas byłoby działaniem odwrotnym do zamierzonego – zamiast przejrzystości wprowadziłoby chaos. Jak inwestor zrozumiałby sytuację, gdy budynek miałby jednocześnie klasy A i F? Jedni wmawialiby nam „ta pierwsza jest ważniejsza”, a inni „tylko ta druga się liczy”.

Już obecnie w błąd może wprowadzać zastosowanie na polskich świadectwach wskaźnika jedynie nieodnawialnej części energii pierwotnej EP. Większość organizacji alarmuje, że klasy energetyczne w ogóle nie powinny być oparte o ten wskaźnik, gdyż źle odzwierciedla on standard energetyczny budynku. Można dyskutować czy bardziej miarodajnym wskaźnikiem byłaby energia końcowa czy zbilansowana energia dostarczona netto, ale na pewno oba te wskaźniki są bardziej miarodajne niż proponowana EP – wskazuje.

Czytaj więcej

Badania rozwój biznes

Technologie lokomotywą transformacji

Dekarbonizacja i transformacja energetyczna nie powiodą się bez wprzęgnięcia w nie świata nauki i...

Według Jana Ruszkowskiego przy okazji tak głębokiej nowelizacji – pisanego na nowo rozporządzenia – warto rozważyć jeszcze dwie ważne zmiany. Wprowadzając klasy energetyczne, warto uwzględnić krajową specyfikę i wyzwania, w tym jakość powietrza. Dwie najwyższe klasy, czyli A oraz (nieobowiązkowa, ale warta wprowadzenia) A+, powinny świadczyć o najwyższym standardzie energetycznym i obie powinny być przyznawane jedynie budynkom prawdziwie bezemisyjnym, tj. takim, które tam, gdzie stoją, nie emitują do powietrza żadnych zanieczyszczeń ani gazów cieplarnianych. Spalanie wszelkich paliw stałych powoduje emisję zarówno CO2 jak i zanieczyszczeń powietrza, dla których normy określane są nie dla warunków rzeczywistych, ale laboratoryjnych – optymalnych dla urządzenia, jakości paliwa i momentu pomiaru. Wykluczenie jakichkolwiek emisji z budynku miejscu ucięłoby te dywagacje. To także dobry moment aby naprawić utrwalony przed laty w rozporządzeniu błąd i zastąpić używany tam wielokrotnie termin „metodologia” właściwym: „metodyka”. W języku polskim wyrazy te mają odmienne znaczenia a przepisy prawa nie powinny utrwalać błędów znaczeniowych.

Klasy energetyczne budynków: Kolejne opóźnienie

Jak już wspomnieliśmy, toczą się drugie konsultacje społeczne w sprawie rozporządzenia MRiT. Pierwsze odbyły się rok temu, tuż po nowelizacji dyrektywy EPBD, ale po ich przeprowadzeniu zapadła cisza, a resort w końcu zdecydował o powtórzeniu procedury. Wraz z wytycznymi i wszystkimi napływającymi obiekcjami trzecia tura może być nieunikniona. – Obawiam się, że wbrew wcześniejszym nadziejom nie wprowadzimy tego wcześniej niż nakazuje nam kalendarz legislacyjny (koniec maja 2026 r.). Na pocieszenie można dodać, że przynajmniej przepisy będą lepiej przygotowane – mówi Ruszkowski.