Warto inwestować w lokale na wynajem np. w kurortach? Chętni muszą się dwa razy zastanowić. Mocno ograniczony ma być wynajem mieszkań na doby w budynkach mieszkalnych. Zgodnie z przepisami unijnymi, które Polska musi implementować do maja, takie lokale będą musiały być rejestrowane. Do decyzji państw członkowskich pozostały inne parametry. Ministerstwo Sportu i Turystyki chce, by gminy mogły wyznaczać strefy wolne od najmu krótkoterminowego. Kary za nieprzestrzeganie przepisów mają być surowe. Z kolei Ministerstwo Rozwoju mówi o zmianach w przepisach regulujących stawianie budynków na gruntach usługowych. Chodzi m.in. o ograniczenie budowy mikrolokali (poniżej 25 mkw.) i wydawania zaświadczeń o ich samodzielności.
Dywersyfikacja majątku
Kamil Krzyżanowski, prezes Renters.pl (operator najmu krótkoterminowego w dużych miastach i miejscowościach wypoczynkowych), uważa, że inwestowanie w lokale wakacyjne nadal ma sens, ale, jak mówi, nie jest to już rynek dla wszystkich. – Nie jest to rynek „kup cokolwiek w kurorcie”. Jeszcze kilkanaście lat temu apartamenty wakacyjne były rynkową nowością i sprzedawały się niemal same – mówi. – Dziś oferta w kurortach jest bardzo szeroka. Chętnych na drugi dom nad morzem czy w górach nie brakuje.
Czytaj więcej
Na atrakcyjności zyskują mieszkania, do których można się szybko wprowadzić.
Wśród klientów Renters.pl dużą grupę stanowią osoby, które już kupiły taki lokal na wynajem jako second home, z myślą o przyszłości czy dywersyfikacji majątku. – Lokal nad morzem albo w górach wynajmują z operatorem, a na co dzień mieszkają w większym mieście – tłumaczy Krzyżanowski. – Są też klienci, dla których mieszkania wakacyjne to nie tylko plan inwestycyjny, ale własne miejsce odpoczynku. W takich przypadkach wynajem w pozostałym czasie jest sposobem na ograniczenie kosztów utrzymania nieruchomości.
Także Catherine Martins, dyrektor ds. relacji inwestorskich w Sun & Snow (operator zarządzający wynajmem 3 tys. apartamentów w 60 miejscowościach wypoczynkowych i miastach w Polsce), uważa, że inwestowanie w lokal wakacyjny może być atrakcyjną formą lokowania kapitału. – Pod warunkiem świadomego podejścia i realistycznych oczekiwań. To nie jest inwestycja „pasywna”, jak często przedstawia się ją w materiałach marketingowych – zaznacza. – Jej opłacalność zależy od szeregu czynników, które trzeba analizować łącznie.
Najważniejszym kryterium jest lokalizacja. – Ale rozumiana szerzej niż nazwa miejscowości. Liczy się jej rozpoznawalność turystyczna, długość sezonu, dostępność komunikacyjna, infrastruktura: restauracje, atrakcje, usługi – wylicza Catherine Martins. – Równie istotny jest adres lokalu. Różnice w obłożeniu i stawkach potrafią być znaczące nawet w tej samej miejscowości. Drugim ważnym kryterium jest charakter prawny nieruchomości. Lokale wakacyjne, aparthotele czy obiekty o funkcji usługowej są znacznie lepiej przystosowane do krótkoterminowego najmu niż zwykłe mieszkania w blokach. Oznacza to mniejsze ryzyko konfliktów z sąsiadami, większą zgodność z planami zagospodarowania i mniejszą podatność na przyszłe ograniczenia administracyjne.
Ważna jest także jakość nieruchomości. Goście porównują oferty, czytają opinie, oczekują dobrego standardu. – Rynek dojrzewa – mówi Catherine Martins. – Popyt rośnie przede wszystkim na lokale dobrze zarządzane, zadbane, atrakcyjnie prezentowane. Inwestorzy nie mogą już liczyć, że każdy apartament się wynajmie.
Gabriela Prygiel, analityczka portalu RynekPierwotny.pl, ocenia, że w kontekście regulacji najmu krótkoterminowego kurorty „wydają się być lokatą z gwarancją bezpieczeństwa”. – Ryzyko administracyjnych ograniczeń i zakazów może być znacznie mniejsze, skoro tamtejsza lokalna gospodarka opiera się głównie na turystyce wypoczynkowej – ocenia.
Czytaj więcej
Mieszkanie czy mały budynek jednorodzinny. Co się bardziej opłaca?
Trzeba jednak pamiętać o pomysłach ograniczenia samodzielności lokali inwestycyjnych. Ewa Palus, ekspertka portalu Tabelaofert.pl, ocenia, że takie regulacje dotkną typowe miejscowości wakacyjne, gdzie takie inwestycje często przyczyniały się do wzrostu ruchu turystycznego. – Apartamenty wakacyjne były pewną alternatywną formą inwestycji. Inwestor, zamiast kupować standardowe mieszkanie, które mógł wynajmować długoterminowo, kupował lokal inwestycyjny. Biznes ma być mocno ograniczony, choć ten segment w żaden sposób nie wpłynął na rozwój budownictwa mieszkaniowego. Jest odrębnym elementem rynku – akcentuje ekspertka. A Kamil Krzyżanowski dopowiada, że część inwestorów uważnie obserwuje ustawodawców, oczekując jasnych zasad i ucywilizowania wynajmu krótkoterminowego tak, aby nie uderzał także w lokale w budynkach mieszkalnych. – Polacy nie porzucą szybko planów zakupu mieszkań – mówi. W naszej kulturze to wciąż jedna z najbardziej bezpiecznych form lokowania kapitału.
Góry, morze czy Mazury
Pod koniec 2025 r. portfolio deweloperów w miejscowościach stricte wakacyjnych obejmowało ok. 7,7 tys. mieszkań (pomijając miejscowości wojewódzkie i aglomeracje, takie jak Trójmiasto, Jelenia Góra, Olsztyn) – podaje RynekPierwotny.pl. W Szklarskiej Porębie w ofercie było 0,3 tys. mieszkań, w Polanicy-Zdroju, Karpaczu czy Zakopanem – po ok. 0,1 tys. Na Warmii i Mazurach – w Mikołajkach i Giżycku – średnio po 150 lokali.
– Liderami pod względem podaży są kurorty nadmorskie – mówi Gabriela Prygiel. W Kołobrzegu oferta liczyła 0,6 tys. mieszkań, a w Ustroniu Morskim (gmina z 3,6 tys. mieszkańców): 0,5 tys.
– Inwestorzy w polskich kurortach rozpychają się łokciami, czego potwierdzeniem jest prędkość powstawania inwestycji w ostatnich sześciu latach – mówi ekspertka. – Oferta w pasie nadmorskim (z wykluczeniem Trójmiasta) wzrosła w tym czasie o ponad 100 proc., a na Warmii i Mazurach (wykluczając Olsztyn i Ełk) zwiększyła się o zawrotne 200 proc. W górskich kurortach oferta rosła najwolniej (36 proc.), co wynika z już i tak mocno „zapchanej” zabudowy, jaką widać np. w Szklarskiej Porębie – mówi.
Najdroższym rynkiem turystycznym pozostaje Zakopane – średnia cena sięga 34,9 tys. zł/mkw. lokalu. Najdroższy w ofercie, 82-metrowy lokal, położony pięć minut od Krupówek, kosztuje 4,2 mln zł. – Na podium są też nadmorskie Świnoujście (26,3 tys. zł/mkw.) i Międzyzdroje (24,9 tys. zł/mkw.) – wskazuje Gabriela Prygiel. – Najłagodniej z portfelem obejdą się Mazury – choć i tu prestiżowe Mikołajki oferują mieszkania po średniej cenie 22,7 tys. zł/mkw.
56 proc. wakacyjnej oferty to nieruchomości oddane już do użytku. Inwestorzy mogą więc od razu odebrać klucze. – W ciągu najbliższego półrocza będzie gotowych ok. 1 tys. kolejnych lokali – głównie w miejscowościach nadmorskich – mówi Gabriela Prygiel.
Także z analiz portalu Tabelaofert.pl wynika, że największa oferta typowo wakacyjnych nieruchomości jest dostępna w miejscowościach nadmorskich. W sześciu dużych miastach oferowane są też lokale inwestycyjne (stawka VAT: 23 proc.). – Budynki z takimi lokalami powstają na gruntach, które nie były przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe – wyjaśnia Ewa Palus. Jak dodaje, pod koniec IV kw. 2025 r. odpowiadały one za ok. 6 proc. mieszkań dostępnych na sześciu największych rynkach. – Powierzchnia takich lokali jest zróżnicowana – są to zarówno pokoje hotelowe, które mają po kilkanaście metrów kwadratowych, jak również duże apartamenty. Często takie obiekty zarządzane są przez profesjonalnego operatora – mówi ekspertka. – Spośród dużych rynków najwięcej lokali inwestycyjnych jest w Trójmieście. Najmniejszy, ok. 14-metrowy, jest oferowany w budynku hotelowym, który będzie kompleksowo zarządzany przez operatora. Największy lokal inwestycyjny ma ok. 100 mkw.
Ceny takich nieruchomości w Trójmieście zaczynają się od ok. 380 tys. zł, najwyższe przekraczają ponad 2,5 mln zł.
Już gotowe lokale inwestycyjne na sześciu największych rynkach stanowią niemal 20 proc. wszystkich gotowych mieszkań. – W typowo wakacyjnych miejscowościach udział w ofercie lokali gotowych jest większy – mówi Ewa Palus.
Amatorów mieszkań w kurortach nie brakuje. RynekPierwotny.pl podaje, że w 2025 r. tylko w pasie nadmorskim deweloperzy znaleźli chętnych na 3,4 tys. mieszkań (o 68 proc. więcej niż w 2019 r.). – Jeśli dołączyć do statystyk Trójmiasto, to sprzedaż urośnie do ok. 9 tys., przy czym dynamika wzrostu będzie już bardziej stonowana (24 proc.). Głównym motorem sprzedaży okazują się więc mniejsze kurorty nadmorskie, w których też pojawia się coraz więcej nieruchomości – mówi Gabriela Prygiel. – W górach skala inwestycji jest mniejsza, a 2025 r. zakończył się wynikiem 0,5 tys. sprzedanych lokali (o 25 proc. więcej niż w 2019 r.). Uwzględniając Bielsko-Białą, Nowy Targ i Jelenią Górę, wzrost jest już 40-krotny.
Można zarobić na wakacjach
Kamil Krzyżanowski podkreśla, że ceny mieszkań w kurortach w ostatnich latach rosły bardzo szybko, często szybciej niż możliwości generowania dochodu z najmu. – Dziś w wielu miejscach po prostu odstają od tego, co dany apartament jest w stanie zarobić – zauważa. – Skoro w Warszawie czy Gdańsku można kupić nowe mieszkanie za 600–800 tys. zł, trudno oczekiwać, że klienci zaakceptują podobną cenę za 30-metrowy apartament w stanie deweloperskim, bez widoku na morze czy góry, w mniejszej miejscowości turystycznej – mówi. Podkreśla, że kupujący przestali godzić się na ceny, które nie mają pokrycia w realnym potencjale wynajmu.
Ile można zarobić na lokalu wakacyjnym? To zależy m.in. od formy wynajmu i obłożenia. – Inaczej działa najem krótkoterminowy, inaczej długoterminowy, a jeszcze inaczej model łączony – wyjaśnia.
Renters w miejscowościach turystycznych coraz częściej pracuje w modelu najmu hybrydowego, który łączy wynajem krótkoterminowy w sezonach wysokiego popytu z najmem średnio- lub długoterminowym poza sezonem.
Kamil Krzyżanowski szacuje, że w typowych kurortach stopa zwrotu z najmu wynosi zwykle ok. 5–7 proc. przy średnim obłożeniu, po odjęciu wszystkich kosztów operacyjnych. – W przypadku większych, bardziej luksusowych apartamentów wynik jest zwykle lepszy, ale pod warunkiem bardzo dobrej lokalizacji i dopasowania oferty do realnego popytu. Wciąż można znaleźć pojedyncze „perełki”, które osiągają rentowność nawet 8–10 proc., lecz zależy to od momentu zakupu takiego lokalu – zaznacza.
Catherine Martins zaznacza, że potencjalne zarobki z wynajmu lokalu wakacyjnego, które są jedną z głównych motywacji inwestorów, wymagają realistycznej kalkulacji. – W najlepszych lokalizacjach przychody w sezonie mogą być bardzo wysokie. Poza sezonem spadają, a w niektórych miejscach praktycznie zanikają – mówi. – Dodatkowo trzeba uwzględnić wyższe koszty operacyjne niż w przypadku najmu długoterminowego. Wynajem wakacyjny to większa rotacja gości, częstsze sprzątanie, bieżące naprawy, marketing i często prowizje dla firm zarządzających. Wszystko to wpływa na realny zysk netto.
Czas zwrotu inwestycji, jak mówi Catherine Martins, zależy od ceny zakupu, obłożenia i kosztów. Najczęściej jest to perspektywa kilkunastu do kilkudziesięciu lat. – To inwestycja dla osób, które akceptują większą zmienność w zamian za potencjalnie wyższą stopę zwrotu – mówi.
Według Gabrieli Prygiel stopy zwrotu z lokali wakacyjnych są dziś trochę niższe niż dekadę temu. – Rynek przyblokowała stagnacja czynszów, które były odbiciem dużej podaży condo- i aparthoteli – wyjaśnia. Zauważa, że nie brakuje konkurencyjnych i być może bardziej opłacalnych alternatyw inwestycyjnych. – Spójrzmy na bijące kolejne rekordy notowania złota – mówi. – Mieszkania wakacyjne mają jednak przewagę: mogą generować przychód z najmu w trakcie sezonu. Ponadto wciąż można liczyć na wzrost wartości nieruchomości. Do tego – to wartość dodana urlopu „u siebie”.
Kamil Krzyżanowski podsumowuje: apartament w topowej lokalizacji obroni się popytem, podczas gdy przeciętne obiekty w trzeciej czy czwartej linii muszą dziś konkurować głównie ceną. – Z punktu widzenia wynajmu wygrywają miejsca, które są atrakcyjne dla gościa: dobrze położone w kurorcie, blisko tego, po co się tam przyjeżdża, zaprojektowane w wysokim standardzie, z dodatkowymi udogodnieniami i bez nadmiaru bardzo podobnych apartamentów tuż obok – mówi.
